Boliglånskalkulator

Hva koster boliglånet i måneden, og får du det i det hele tatt?

Et boliglån har to spørsmål knyttet til seg, og de besvares hver for seg. Det ene er hva terminbeløpet blir: renten, lånebeløpet og nedbetalingstiden avgjør det. Det andre er om banken har lov til å gi deg lånet, og det avgjøres av utlånsforskriften. Kalkulatoren regner begge deler. Kravene her er de som gjelder i 2026.

Utlånsforskriften setter fire grenser. Lånet kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi, altså et egenkapitalkrav på 10 prosent. Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og rentenivået i den beregningen skal være minst 7 prosent. Og lån med belåningsgrad over 60 prosent skal betales ned med avdrag.

Slik regnes det ut

1. Trekk egenkapitalen fra kjøpesummen. Det som står igjen er lånebeløpet.
2. Del lånet på boligverdien. Det er belåningsgraden, og den skal være høyst 90 prosent.
3. Beregn terminbeløpet som et annuitetslån: like store terminer der rentedelen synker og avdragsdelen øker gjennom lånets løpetid.
4. Legg 3 prosentpoeng til renten, og bruk minst 7 prosent, og beregn terminbeløpet på nytt. Det er stresstesten.
5. Legg sammen boliglånet og all annen gjeld — studielån, billån, forbrukslån — og del på brutto årsinntekt. Gjeldsgraden skal være høyst fem.
6. Er belåningsgraden over 60 prosent, kreves årlig nedbetaling som minst tilsvarer det laveste av 2,5 prosent av lånet og avdraget på et 30-årig annuitetslån.
7. Rentekostnadene inngår i alminnelig inntekt og gir 22 prosent rentefradrag.

Det som misforstås: forskriften er ikke absolutt

Grensene i utlånsforskriften ser absolutte ut, men er det ikke. Bankene har en fleksibilitetskvote: de kan innvilge lån utenfor kravene for inntil 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal, og for lån med pant i bolig i Oslo er kvoten 8 prosent. Et avslag i kalkulatoren er derfor ikke et avslag i banken, og et grønt lys her er ikke et lånetilsagn.

Den andre misforståelsen gjelder avdragskravet. Kravet er ikke at du må betale 2,5 prosent i avdrag. Det er det laveste av 2,5 prosent av lånet og avdraget på et 30-årig annuitetslån. På et stort lån med lav rente er det annuitetsberegningen som gir det laveste tallet, og da er det den som gjelder.

Hvorfor bankens svar kan bli et annet

Kalkulatoren kjenner ikke økonomien din. Bankens betjeningsevneberegning trekker fra faktiske levekostnader — normalt etter referansebudsjettet fra forbruksforskningsinstituttet — samt barnehage, bilhold, forsikringer og annet. To husholdninger med samme inntekt og samme lån kan derfor få ulikt svar.

Terminbeløpet her er et rent annuitetslån. Etableringsgebyr, termingebyr og depotgebyr kommer i tillegg, og på et lån med flytende rente endrer terminbeløpet seg hver gang renten justeres. Renter først år er beregnet av hele lånet; etter hvert som lånet nedbetales, synker rentekostnaden og dermed også rentefradraget.

Fastrente, avdragsfrihet og rammekreditt følger egne regler. Rammekreditt med pant i bolig har et strengere krav til belåningsgrad enn nedbetalingslån.

Vanlige spørsmål om boliglån

Hvor mye egenkapital må jeg ha? Minst 10 prosent av boligens verdi, siden lånet ikke kan overstige 90 prosent. Har du mindre, kan banken bruke fleksibilitetskvoten eller kreve tilleggssikkerhet, for eksempel pant i en annen bolig eller kausjon.

Hva betyr gjeldsgrad fem ganger inntekten? All gjeld teller med, ikke bare boliglånet. Studielån og forbrukslån reduserer altså hvor stort boliglån du kan få. Det er brutto årsinntekt som brukes, ikke inntekt etter skatt.

Hva er poenget med stresstesten? Den skal vise om du tåler at renten stiger. Beregningen bruker dagens rente pluss 3 prosentpoeng, men aldri mindre enn 7 prosent — gulvet gjør at testen ikke blir meningsløs i perioder med svært lav rente.

Hvor mye er rentefradraget verdt? Renter reduserer alminnelig inntekt, som skattlegges med 22 prosent. Fradraget er derfor verdt 22 prosent av rentene du faktisk har betalt i året. Bankens rapportering til Skatteetaten fyller det inn i skattemeldingen automatisk.